Ипотечное кредитование в России продолжает расти после спада
Рынок ипотечного кредитования в России демонстрирует уверенное восстановление после значительного спада, вызванного отменой массовых льготных программ в июле 2024 года. По данным Объединенного кредитного бюро, в июле 2025 года банки выдали 78,79 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 343,68 миллиарда рублей, что на 11% больше по сравнению с июнем текущего года и на 14% превышает показатели июля прошлого года.
Этот рост свидетельствует о постепенной адаптации рынка к новым условиям и восстановлении доверия заемщиков. Примечательно, что увеличение объемов кредитования происходит на фоне снижения ключевой ставки Банка России, которая на заседании 25 июля 2025 года была снижена до 18%. Эксперты отмечают, что именно снижение ставок по рыночным ипотечным программам стало основным фактором роста выдач.
Особый интерес представляет изменение среднего размера ипотечного кредита. По данным на июль 2025 года, этот показатель достиг 4,36 миллиона рублей, что на 16,5% больше, чем в июле 2024 года, когда средний кредит составлял 3,74 миллиона рублей . Такой значительный рост обусловлен прежде всего общим повышением стоимости жилья и изменением структуры ипотечного портфеля в пользу более крупных кредитов на новостройки.
По данным ОКБ, в июле 2025 года средний размер ипотечного кредита составил 4,36 миллиона рублей, что на 617 тысяч рублей больше, чем годом ранее.
Аналитики обращают внимание на интересную динамику: за последний месяц рост среднего размера кредита был минимальным — всего 20 тысяч рублей, что свидетельствует о стабилизации цен на жилье и возможно о насыщении спроса в премиальном сегменте. Однако в региональном разрезе ситуация значительно отличается — некоторые субъекты Федерации показывают двузначные темпы роста, в то время как другие переживают сокращение средних сумм ипотечных кредитов.
Региональные различия: от резкого роста до значительного спада
В июле 2025 года различные регионы России продемонстрировали разнонаправленную динамику среднего размера ипотечных кредитов. Среди топ-50 регионов по объемам выдачи ипотеки наибольший рост показали Мурманская область (увеличение на 9%, до 3,72 миллиона рублей) и Удмуртия (рост на 8%, до 3,98 миллиона рублей).
Значительное увеличение среднего кредита также зафиксировано в Иркутской области (на 6%, до 3,85 миллиона рублей), Калининградской области (на 5%, до 4,14 миллиона рублей), Калужской области (на 5%, до 3,96 миллиона рублей) и Оренбургской области (на 5%, до 3,44 миллиона рублей).
В противоположность этому, наибольшее сокращение среднего ипотечного кредита аналитики отметили на Сахалине (падение на 11%, до 5,09 миллиона рублей), в Астраханской области (снижение на 8%, до 4,21 миллиона рублей), Чувашии (сокращение на 8%, до 3,54 миллиона рублей) и Кировской области (уменьшение на 8%, до 3,31 миллиона рублей).
В двух столицах — Москве и Санкт-Петербурге — средний размер ипотечного кредита за месяц не изменился, составив 6,77 миллиона рублей и 5,61 миллиона рублей соответственно . Эти показатели значительно превышают среднероссийский уровень, что отражает более высокую стоимость жилья в столичных регионах.
Структурные изменения рынка: доминирование госпрограмм
Важной особенностью текущей ситуации на ипотечном рынке остается высокая доля программ с государственной поддержкой. По оценке Frank RG, в июле 2025 года банки выдали 49,3 тысячи ипотечных кредитов по льготным программам на сумму 294,4 миллиарда рублей, что составляет 58% от общего количества и 79% от общего объема выданных кредитов.
Наиболее популярной государственной программой остается «Семейная ипотека», средневзвешенная ставка по которой в июле 2025 года сохранилась на уровне 5,99% . По данным Сбербанка, на эту программу приходится более 84% выдач на новостройки.
Доля льготных программ в общем объеме выдач продолжает расти. Если в конце 2024 года она составляла в среднем 71%, то за период с января по июнь 2025 года показатель вырос до 84% . По итогам июня 2025 года доля госпрограмм в общем объеме кредитования Сбербанка осталась на уровне 84%, причем семейная ипотека заняла лидирующую позицию с долей в 69%.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка: «В июле «Сбер» выдал 228,7 млрд ипотечных кредитов, что стало максимальным показателем с момента ограничения массовой льготной ипотеки в июле 2024 года».
Эксперты отмечают, что рынок постепенно адаптируется к существованию в условиях высокой ключевой ставки. Объемы выдачи по базовой ипотеке с начала года увеличились почти в четыре раза, а в июле выдачи по рыночной ипотеке показали прирост почти на треть (+32%) к июню.
Сегментация рынка: новостройки и вторичное жилье
В структуре выданных ипотечных кредитов продолжает доминировать сегмент новостроек. По данным за июль 2025 года, на него пришлось 39% от общего количества и 53% от общего объема выданных кредитов.
По оценке Frank RG, в июле 2025 года было выдано 32,8 тысячи кредитов на приобретение квартир в новостройках на сумму 199,5 миллиарда рублей, что на 18% и 13% больше соответственно по сравнению с июнем 2025 года.
В сегменте готовых квартир банки выдали 27,0 тысяч ипотечных кредитов на сумму 89,3 миллиарда рублей, что на 17% и 14% больше соответственно по сравнению с предыдущим месяцем. Средний размер кредита на вторичное жилье сохранился на уровне июня — 3,35 миллиона рублей.
Средний срок кредитования продолжает увеличиваться. В июле 2025 года он составил 258 месяцев (21 год и 6 месяцев), что на 38 месяцев больше, чем в июле 2024 года. Для новостроек средний срок кредитования достиг 317 месяцев (26 лет и 5 месяцев), а для вторичного жилья — 234 месяцев (19 лет и 6 месяцев).
Перспективы рынка: осторожный оптимизм
Эксперты прогнозируют дальнейшую динамику льготной ипотеки в зависимости от изменения ключевой ставки ЦБ. На начало июля ставка составляла 20%, но глава Центрального банка Эльвира Набиуллина заявила о возможном снижении этого показателя в течение месяца.
Согласно аналитике Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), к первой неделе июля средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке у банков из топ-20 снизились: на первичное жилье — на 0,43 п.п., до 24,48%, а на вторичное — на 0,33 п.п., до 24,6%.
Аналитики обращают внимание на сохраняющиеся риски для рынка. За первые семь месяцев 2025 года общий объем ипотечного кредитования составил 425,75 тысяч выданных кредитов на сумму 1,84 триллиона рублей, что значительно меньше показателей аналогичного периода 2024 года — тогда было оформлено 769,71 тысяч кредитов на сумму 3,28 триллиона рублей.
Тем не менее, текущая динамика позволяет говорить о постепенной стабилизации рынка и его адаптации к новым условиям. Снижение ключевой ставки Банком России и соответствующее уменьшение рыночных ипотечных ставок создают предпосылки для дальнейшего роста объемов кредитования во второй половине 2025 года.
Таким образом, российский рынок ипотечного кредитования демонстрирует признаки восстановления после кризиса, вызванного отменой массовых льготных программ. Рост объемов выдачи, увеличение среднего размера кредита и постепенное снижение ставок указывают на возвращение доверия заемщиков и адаптацию финансовых институтов к новым рыночным условиям.
