Квартиры, взятые в ипотеку, могут массово обесцениться в России
Рынок жилой недвижимости России стоит на пороге потенциально масштабного падения цен, особенно в сегменте квартир, приобретенных с помощью ипотечных кредитов. По данным портала «РБК-Недвижимость», ключевым фактором риска стало сохранение Центробанком чрезвычайно высокой ключевой ставки, которая в настоящее время установлена на уровне 18% годовых.
Эта беспрецедентно высокая стоимость денег для банков напрямую транслируется в стоимость ипотечных кредитов для конечных заемщиков. Эксперты единодушно отмечают, что именно дороговизна кредитных ресурсов стала главным тормозом для покупательской активности. Потенциальные приобретатели жилья массово откладывают сделки в ожидании снижения ставок или ищут альтернативные, часто менее доступные, варианты решения жилищного вопроса.
Особенно уязвимым выглядит сегмент массового жилья и недвижимости эконом-класса. Именно здесь покупатели традиционно наиболее чувствительны к любым изменениям в стоимости кредитов. Высокие ежемесячные платежи делают покупку квартиры в ипотеку просто недоступной для значительной части населения.
Аналитические данные последних месяцев подтверждают резкое снижение активности на рынке. По оценкам агентств, количество сделок с использованием ипотеки за последние три месяца сократилось на внушительные 15-20%. Эта тенденция является прямым индикатором охлаждения спроса.
Перед лицом падающего спроса продавцы вынуждены идти на уступки. На рынке уже фиксируются первые волны снижения цен. По сравнению с показателями прошлого года, падение составляет в среднем 5-10%, однако в отдельных регионах и ценовых сегментах скидки достигают гораздо более значительных величин – 25-30%.
Наиболее выраженно эта динамика проявляется в крупнейших городах страны и региональных центрах. Москва, Санкт-Петербург и другие мегаполисы с исторически развитыми ипотечными программами сейчас сталкиваются с двойным давлением: с одной стороны, рынок перенасыщен предложением, с другой – активный спрос практически отсутствует. Именно в этих локациях падение цен на квартиры, особенно те, что были куплены в ипотеку в период более низких ставок, может оказаться наиболее резким и глубоким.
Эксперты предупреждают о нарастании рисков. Если высокая ключевая ставка сохранится на продолжительный период, массовое удешевление жилой недвижимости всех категорий станет неизбежным следствием сложившейся экономической реальности.
Главная угроза для существующих заемщиков заключается в возникновении так называемого отрицательного баланса или «подводной ипотеки». Это ситуация, когда рыночная стоимость квартиры опускается ниже остатка непогашенной задолженности по ипотечному кредиту. Особенно высок этот риск для тех, кто приобрел жилье по фиксированным ставкам в период пика цен или выбрал кредиты с относительно короткими сроками погашения, где основной долг уменьшается медленнее.
Владельцы квартир, взятых в ипотеку по фиксированным ставкам или с короткими сроками погашения, столкнутся с риском отрицательного баланса — когда стоимость их жилья опустится ниже суммы задолженности по кредиту.
Подобный сценарий несет в себе серьезные проблемы как для заемщиков, так и для кредитных организаций. Для заемщиков это означает потерю вложенных средств, невозможность рефинансирования на выгодных условиях или продажи квартиры без доплаты банку в случае необходимости. Для банков резко возрастают риски дефолтов со стороны заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации из-за падения стоимости их основного актива – жилья. Это может привести к увеличению объема проблемных кредитов в портфелях банков.
Парадоксально, но текущая ситуация может иметь и положительную сторону для определенной категории граждан. Значительное снижение цен на жилье потенциально открывает возможность покупки квартиры для тех, кто ранее не мог себе этого позволить именно из-за неподъемных ипотечных процентов, несмотря на наличие накоплений или стабильного дохода. Наличные покупатели или те, кто сможет получить кредит позже, на более выгодных условиях, окажутся в привилегированном положении.
В долгосрочной перспективе нынешнее ценовое давление может привести к болезненной, но необходимой коррекции рынка. Формирование новых, более обоснованных и устойчивых ценовых уровней, соответствующих реальной платежеспособности населения в условиях дорогих денег, способно заложить основу для будущей стабилизации. Однако путь к этой стабильности для многих владельцев ипотечных квартир может быть сопряжен с существенными финансовыми потерями и неопределенностью.
Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости России напрямую зависит от денежно-кредитной политики Центробанка. Снижение ключевой ставки станет сигналом к возможному оживлению спроса и замедлению темпов падения цен. Пока же ставка остается на многолетнем максимуме, риски массового обесценивания ипотечного жилья продолжают нарастать, формируя напряженную атмосферу ожидания среди всех участников рынка.
